不動産・民泊副業の始め方｜投資型と運営型の違いをわかりやすく解説

会社員の不動産副業は、投資・仲介・民泊の3種類で、選ぶ基準は資金・時間・法的責任です。

同じ「不動産に関わる副業」でも、お金が入る仕組み、必要な手続き、失敗したときの負担は大きく異なります。

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最終更新日：2026年7月27日

制度情報確認日：2026年7月27日

会社員の不動産副業3種類は何が違う？

不動産投資は資金を使って家賃収入を得る方法、不動産仲介は顧客対応と成約によって報酬を得る方法、民泊は物件を宿泊施設として運営する方法です。

「どれが一番おすすめか」を先に知りたい方もいると思います。

ただ、3種類は競技そのものが違うため、収入額だけで順位をつけると判断を誤りやすくなります。

比較項目 不動産投資 不動産仲介 民泊運営
主な収入 入居者からの家賃 成約などに応じた委託報酬 宿泊者が支払う宿泊料金
収入発生の時期 物件取得後、入居が始まってから 契約成立など、委託契約で定めた条件達成後 届出・許可後、宿泊利用が始まってから
主に必要なもの 自己資金、融資、物件管理 顧客対応時間、営業力、提携先 使用できる物件、設備、運営体制
資格・手続き 購入自体に宅建士資格は不要 宅建業者の免許体制と業務範囲の確認が必要 届出、許可または認定が必要
収入の不安定要因 空室、修繕、家賃下落、金利 未成約、顧客離脱、経費負担 低稼働、季節変動、営業日制限、苦情
緊急対応 設備故障、漏水、退去 顧客連絡、契約調整 鍵、騒音、設備、近隣対応
撤退の難しさ 売却に時間と費用がかかる 契約を解約しやすい場合もある 物件契約、設備、予約処理が残る
会社員との両立 管理委託なら比較的調整しやすい 顧客の都合に左右されやすい 自主管理では時間拘束が大きい

制度上、不動産の貸付けによる所得は原則として不動産所得に該当します。不動産仲介を反復継続して事業として行う主体には宅地建物取引業の免許が必要で、住宅宿泊事業には都道府県知事等への届出と年間180日の上限があります。国税庁+2国土交通省+2

ここで、会社員が最初に分けて考えたいのが、「制度上できるか」と「本業を続けながら運営できるか」は別の問題だという点です。

たとえば、民泊の届出が受理されたとしても、平日の勤務中に鍵の紛失や近隣からの苦情へ対応できなければ、会社員との両立は難しくなります。

反対に、不動産投資は大部分を管理会社へ委託できますが、空室や修繕が起きたときの支払いまで管理会社が負担してくれるわけではありません。

この違いを見落とさないため、私は次の順番で候補を絞ることをおすすめします。

1. 法律や契約上、実施できるか
2. 初期費用と赤字に耐えられるか
3. 毎週の対応時間を確保できるか
4. 緊急時に代わりに動く人がいるか
5. やめるときの費用を把握しているか

最初から「稼げそうなもの」を探すのではなく、続けられないものを先に外すのがポイントです。

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不動産投資は会社員に向く？費用・融資・税金を確認

不動産投資は、物件を購入して貸し出し、家賃などの収入から返済や必要経費を差し引いて収支を管理する方法です。

入居中は家賃収入が発生しやすく、日々の管理を外部へ委託できる点では、会社員と組み合わせやすい面があります。

一方で、借入額が大きくなりやすく、売上がなくてもローン返済や管理費が続くため、3種類の中で資金面の撤退難度が最も高い方法です。

家賃がそのまま利益になるわけではない

国税庁は、不動産所得を「総収入金額－必要経費」で計算すると示しています。つまり、月8万円の家賃が入っても、8万円がそのまま自分の利益になるわけではありません。国税庁

主な支出には、次のようなものがあります。

• ローンの元利返済
• 管理会社への委託料
• マンションの管理費、修繕積立金
• 固定資産税などの税金
• 火災保険、地震保険
• 入居者募集にかかる費用
• 原状回復費
• 給湯器、エアコン、水回りなどの修繕費
• 税理士や会計ソフトにかかる費用

広告で表示される「年間家賃」や「表面利回り」は、これらを十分に引く前の数字であることがあります。

金融庁も、高い利回りなど限られた情報だけで投資判断せず、リスクに関する説明を確認するよう注意を促しています。投資用不動産向け融資では、空室率の上昇、大規模修繕、金利変動、サブリース条件などの理解が重要とされています。金融庁+1

購入時には物件価格以外の費用がかかる

不動産投資の初期費用は、頭金だけではありません。

購入条件によって、仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、融資手数料、保証料、保険料などが発生します。

総額を「物件価格の何％」と一律に決めることはできません。新築か中古か、売主か仲介か、融資条件はどうかによって変わるため、契約前に費用明細を一項目ずつ出してもらう必要があります。

仲介手数料については、宅地建物取引業者が依頼者から受け取れる上限が国土交通省告示で定められています。通常の売買で報酬計算上の価額が400万円を超える部分には、消費税込み3.3％の料率が使われます。現在の報酬告示は2024年7月1日に施行された内容です。国土交通省+1

たとえば、報酬計算上の価額が2,000万円で、一般的な速算式を使える取引なら、依頼者一方から受け取れる上限の計算例は次のとおりです。

2,000万円×3.3％＋6万6,000円＝72万6,000円

これは仲介手数料だけの例です。

登記費用、税金、保険、融資関係費用は別に発生するため、「頭金を用意できたから購入できる」とは限りません。低廉な空き家等には報酬額の特例もあるため、実際の金額は媒介契約書と見積書で確認してください。

融資審査は年収だけでは決まらない

投資用不動産の融資では、本人の収入や資産だけでなく、物件価格の妥当性、賃貸需要、収支計画、借入状況なども確認されます。

金融庁の調査では、長期的な事業・収支計画の妥当性や、物件価格、顧客の財産・収入を金融機関が主体的に把握する点に改善余地があったと報告されています。審査を通過したことは、利益が残ることの保証ではありません。金融庁

また、自分で住む住宅向けのローンを投資物件へ流用してはいけません。

住宅金融支援機構は、フラット35について、第三者へ賃貸する投資用物件の取得資金には利用できないと明記しています。フラット35+1

団体信用生命保険の有無や保障範囲も、金融機関や商品によって異なります。

借入人に万一のことがあった場合に残債がどうなるのか、病気や就業不能が保障対象になるのか、保険料が金利に含まれるのかを契約前に確認しましょう。

減価償却は「現金が増える制度」ではない

建物や建物附属設備などは、取得費を耐用年数に応じて各年の必要経費へ配分する減価償却の対象になります。

一方、土地は時間の経過によって価値が減る資産とは扱われず、減価償却資産ではありません。国税庁

減価償却費は税務上の所得計算に影響しますが、その年に同額の現金が入ってくる仕組みではありません。

さらに、建物を売却するときの取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。保有中の税負担だけでなく、売却時まで含めて税理士へ確認する必要があります。国税庁+1

売却すればいつでも撤退できるとは限らない

不動産投資の出口には、仲介手数料、印紙税、ローンの繰上返済費用、抵当権抹消費用などがかかる可能性があります。

国税庁は、土地や建物を売るために直接支払った仲介手数料や印紙税などを、譲渡費用の例として挙げています。国税庁

売却益に対する税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。単純に「購入から5周年を迎えたら長期」と判断しないよう注意が必要です。国税庁

不動産投資を検討する場合、私は購入前に次の3種類の収支表を作るべきだと考えています。

• 標準ケース：想定家賃と通常の経費で計算
• 慎重ケース：空室、家賃低下、小規模修繕を加える
• 厳しいケース：複数月の空室、大規模修繕、金利上昇を加える

厳しいケースで生活費まで不足するなら、物件の良し悪し以前に、現在の資金計画とは合っていません。

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不動産仲介は資格なしで副業できる？

宅建士資格がなくても補助的な業務を担当できる場合はありますが、個人が無免許で独立して仲介業を行えるわけではありません。

不動産仲介は、売主と買主、貸主と借主の間に入り、物件紹介や条件調整、契約手続きを支援する仕事です。

物件を購入する必要がないため、不動産投資より初期資金を抑えやすい面があります。

ただし、顧客対応に使った時間がそのまま報酬になるとは限りません。

宅建士資格と宅建業免許は別のもの

混同しやすいのですが、宅地建物取引士は個人の資格、宅地建物取引業免許は事業者が宅建業を営むための免許です。

宅地や建物の売買、交換、貸借の代理・媒介を事業として行う主体には、宅地建物取引業の免許が必要です。

宅建業者は、事務所ごとに宅建業へ従事する人の5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置く必要があります。国土交通省+1

個人が宅建士資格を取得しただけでも、すぐに自分名義で仲介業を開業できるわけではありません。

反対に、宅建士資格を持っていない人でも、免許を持つ会社の業務体制の中で、資格者限定ではない補助業務を担当するケースはあります。

できる業務とできない業務を契約書で分ける

資格がない人に割り当てられる可能性がある業務には、問い合わせの一次対応、日程調整、社内ルールに沿った情報収集、内見の補助などがあります。

ただし、実際に担当できる範囲は、提携する宅建業者の管理体制、契約内容、本人の立場によって変わります。

一方で、重要事項説明は宅地建物取引士が行う業務です。

宅建業者は契約成立前に、宅地建物取引士を通じて重要事項を説明し、宅建士証を提示させなければなりません。国土交通省

整理すると、次のようになります。

• 宅建業免許が必要な主体：反復継続して売買や賃貸の代理・媒介を事業として行う者
• 宅建士が行う業務：重要事項説明、法令で宅建士の関与が定められた書面への記名など
• 無資格者が担当し得る業務：免許業者の適切な管理下にある補助的業務
• 避けるべき行為：個人名義で独立して顧客と媒介し、報酬を受けること

国土交通省は、無免許の者が業として行う宅地建物取引に宅建業者が関与しても、無免許事業に該当するとの考え方を示しています。提携会社がいることを理由に、自分の判断で業務範囲を広げてはいけません。国土交通省

仲介手数料と自分の報酬は同じではない

宅建業者が顧客から受け取る仲介手数料には、国土交通省告示による上限があります。国土交通省+1

しかし、副業エージェントが提携会社から受け取る委託報酬は、その仲介手数料がそのまま支払われるわけではありません。

実際の受取額は、提携会社との契約で決まります。

契約前には、少なくとも次の項目を確認してください。

• 報酬が確定する時点
• 契約解除や入居キャンセル時の扱い
• 報酬率を掛ける元の金額
• 広告費や集客費の負担者
• 交通費や内見費用の負担者
• システム利用料や月会費
• 顧客対応を引き継いだ場合の報酬
• 苦情や損害が発生した場合の責任
• 個人情報の保存場所と削除方法
• 契約終了後の顧客情報の扱い

たとえば「報酬率70％」と書かれていても、何に対する70％なのか、月会費や広告費が別にかかるのかで、手元に残る金額は変わります。

業務委託という名称だけで判断しない

業務委託契約では、働く時間や場所を自由に決められるように見えても、実際には細かな指揮命令や勤務拘束があるケースも考えられます。

厚生労働省は、労働基準法上の労働者に該当するかどうかは、契約の形式や名称ではなく、働き方の実態を踏まえて総合的に判断すると説明しています。厚生労働省+1

毎日の勤務時間を指定される、仕事を断れない、進め方を細かく指示されるなど、募集時の説明と実態が違う場合は、契約先や労働基準監督署などの相談窓口へ確認しましょう。

会社員との両立では「返信できる時間」が重要

不動産仲介は、作業時間の合計だけでなく、顧客へ返信できる時間帯が重要です。

週末にまとめて6時間活動できても、平日の問い合わせへ数日返信できなければ、顧客対応を継続しにくくなります。

また、内見は顧客の休日に入りやすく、契約調整は金融機関や管理会社が動く平日に発生することがあります。

私は、不動産仲介を検討する会社員には、次の時間を別々に見積もることをおすすめします。

• 顧客と話す時間
• 物件を調べる時間
• 移動と内見に使う時間
• 社内確認や書類処理の時間
• 成約しなかった顧客に使う時間

成果報酬型の場合、10時間対応しても成約しなければ、報酬が発生しない可能性があります。

営業力だけでなく、成果が出ない期間の時間コストを受け入れられるかが判断ポイントです。

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民泊運営は会社員でも続けられる？

民泊運営は物件貸しではなく宿泊サービス業であり、届出や許可に加えて、清掃、本人確認、苦情対応、定期報告まで必要です。

旅行が好き、空き部屋があるという理由だけで始めると、想定以上に運営業務が多いことに気づきます。

民泊では、予約が入った後に仕事が始まるのではありません。

営業できる物件かどうかを調べ、消防、契約、管理規約、自治体条例を確認するところから始まります。

民泊には3つの制度がある

日本で宿泊料を受け取って人を宿泊させる場合、主に次の枠組みがあります。

• 住宅宿泊事業法に基づく届出
• 旅館業法に基づく営業許可
• 国家戦略特別区域法に基づく特区民泊の認定

住宅宿泊事業法による民泊は、年間提供日数が180日以内です。

1年間は毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで、1日は正午から翌日の正午までとして、届出住宅ごとに算定されます。自治体条例によって、地域や曜日などが追加で制限される場合もあります。国土交通省

旅館業法では、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」を行う場合に営業許可が必要です。住宅を使った民泊では、簡易宿所営業の許可が検討されることがありますが、施設の構造設備基準を満たし、所在地を管轄する保健所へ申請する必要があります。国土交通省

特区民泊は、国家戦略特別区域として指定された地域で、法令や自治体の要件を満たして認定を受ける方式です。どの地域でも利用できる制度ではありません。国土交通省

「180日では収益が足りなさそうだから、残りの日を別の制度で営業する」と簡単に切り替えられるわけではありません。

旅館業法の許可には建物用途、構造設備、消防、自治体条例など別の条件があるため、物件を契約する前に、どの制度を使うのか決める必要があります。

180日営業できても収益が残るとは限らない

住宅宿泊事業法の上限180日は、180日の予約が入るという意味ではありません。

さらに、自治体条例で営業可能日が少なくなることもあります。

民泊の収支は、次の式で考えると整理しやすくなります。

宿泊単価×販売できた日数－運営費－物件費＝運営収支

運営費には、予約サイトの手数料、清掃、リネン、消耗品、光熱費、通信費、管理委託費、設備修繕などが含まれます。

たとえば、1泊の表示価格が高くても、毎回の清掃費、空室期間、管理委託費を引くと、想定した利益が残らない場合があります。

そのため「1泊いくらで貸せるか」より、次の4つを同時に確認する必要があります。

• 年間で営業できる日数
• 実際に予約されると見込む日数
• 1回の宿泊で発生する変動費
• 予約ゼロでもかかる固定費

普通の賃貸マンションを勝手に民泊へ使えない

住宅宿泊事業法上の住宅には、台所、浴室、便所、洗面設備が必要です。

加えて、生活の本拠として使われている、入居者を募集している、所有者や賃借人などが随時居住に使っているという居住要件のいずれかを満たす必要があります。国土交通省

賃貸物件の場合は、賃貸借契約と所有者の承諾を確認します。

分譲マンションの場合は、管理規約や管理組合の方針も確認しなければなりません。

「転貸可能」と書かれていても、宿泊事業としての利用まで認めているとは限りません。

家具、寝具、家電を購入してから営業できないと分かると、収入がないまま費用だけが残ります。

順番としては、物件契約より先に、自治体、保健所、消防署、貸主、管理組合へ確認するのが基本です。

消防設備は物件によって変わる

民泊に必要な消防用設備は、建物の用途、規模、階数、宿泊室の面積、家主が居住しているかなどによって異なります。

消防庁は、住宅宿泊事業の届出時に消防法令への適合を確認するため、消防法令適合通知書の提出を求める運用を示しています。申請後、書類確認や立入検査などが行われることがあります。防災科学技術研究所+1

必要な設備が消火器だけとは限りません。

自動火災報知設備、誘導灯、防炎物品などが必要になる場合もあるため、工事費を予想だけで決めず、管轄消防署へ図面を持参して確認しましょう。

宿泊者名簿と定期報告が必要

住宅宿泊事業者は、宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上の床面積を確保し、清掃や換気などの衛生措置を行う必要があります。

宿泊者名簿には代表者だけでなく、宿泊者全員を記載します。周辺環境への悪影響を防ぐため、騒音、ごみ、火災防止などの注意事項を宿泊者へ説明する義務もあります。国土交通省

宿泊者名簿は作成日から3年間保存することとされており、廃業後も保存期間が残る場合があります。国土交通省

さらに、届出住宅ごとに、毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日までに、直前2カ月分の宿泊日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別宿泊者数を報告します。国土交通省

予約サイトの売上画面だけを見ていればよいのではなく、行政報告に使える形で記録を残す必要があります。

家主不在型では管理委託が必要になる

届出住宅の居室数が5室を超える場合や、宿泊中に事業者が不在になる場合は、一定の例外を除き、住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。国土交通省

会社員が自宅とは別の物件で民泊を行い、勤務中は物件から離れる場合、家主不在型に該当する可能性が高くなります。

法律上の委託義務がある場合、管理業務を複数の業者へ自由に分割することはできず、一つの住宅宿泊管理業者へ委託する必要があります。ただし、その管理業者が清掃などを一部再委託することは可能です。国土交通省

管理委託費の相場は、物件、地域、業務範囲、緊急対応の有無によって変わります。

「売上の何％」という表示だけでなく、最低料金、清掃費、夜間対応費、消耗品費、現地駆け付け費が別料金かを見積書で確認してください。

民泊の自主管理では、予約返信、本人確認、鍵の案内、清掃、リネン交換、消耗品補充、設備対応、近隣対応が発生します。

筆者の判断基準として、週10時間未満しか確保できず、平日昼間や夜間の代替対応者もいない場合、自主管理型の民泊は慎重に検討したほうがよいと考えます。

これは公的な基準や業界平均ではありません。

ただ、会社員が「空いた時間だけ」で宿泊サービスを運営できるかを確認するための、現実的な立ち止まり基準です。

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会社員は投資・仲介・民泊のどれを選ぶ？

選び方のコツは、希望収入で選ぶのではなく、自己資金、週の可処分時間、緊急対応力、撤退費用の順で候補を減らすことです。

ここ